Cвязи з громадськістю / PR / Ділове спілкування та етикет / Діловодство / Інтернет - маркетинг / Консалтинг / Корпоративне управління / Культура організації / Література з маркетингу / Логістика / Маркетинг у бізнесі / Маркетинг на підприємстві / Міжнародний маркетинг / Менеджмент / Менеджмент організації / Мотивація / Організаційна поведінка / Основи маркетингу / Реклама / Збалансована система показників / Мережевий маркетинг / Стратегічний менеджмент / Тайм-менеджмент / Телекомунікації / Теорія організації / Товарознавство та експертиза товарів / Управління бізнес-процесами / Управління інноваційними проектами / Управління якістю товару / Управління персоналом / Управління продажами / Управління проектами / Управлінські рішення
ГоловнаМаркетинг і менеджментОснови маркетингу → 
« Попередня Наступна »
Н.Я. Колюжновая, А.Я. Якобсона. Маркетинг: загальний курс: навч. посібник для студентів вузів, що навчаються за напрямом 521600 «Економіка». - М: Изд-во Омега-Л. - 476 с. - (Вища економічна освіта), 2006 - перейти до змісту підручника

37.1. Основні поняття, особливості та проблеми формування ринку нерухомості

У професійному і побутовому сенсі нерухомістю (нерухомими речами) зазвичай вважаються фізичні об'єкти, жорстко пов'язані з землею, переміщення яких у просторі практично неможливо без їх руйнування або втрати своїх функцій. Рухомі ж речі при зміні власника зазвичай переміщуються в просторі, слідуючи за правом власності на них, наприклад з магазину в квартиру покупця. Егоопределяет істотні відмінності ринкових операцій з рухомими та нерухомими речами.

Вже в законах Стародавнього Риму майно поділялося на рухоме і нерухоме. У Росії термін «нерухоме майно» введений Петром I в 1714 р. в указі «Про порядок спадкування в рухомим і нерухомим майном *. З тих пір це поняття широко застосовувалося в дореволюційної Росії.

Після Жовтневої революції, в 1920-х голах, в Радянському Союзі у зв'язку з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухоме і нерухоме скасували, а права власності, зараховують раніше до нерухомості, були вилучені з цивільного обороту. (Зауважимо,

370

Розділ X. МАРКЕТИНГ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

що в реальності нерухомість нікуди не поділася, існували власні будинки, пізніше - кооперативні квартири, були присадибні і дачні ділянки - не цілком власність, але все ж власність, і це все продавалося-купувалося, успадковувалося і т.д.: навіть державні квартири фактично перетворювалися на об'єкт ринкових операцій.)

У холі ринкових економічних реформ останніх років у Росії законодавче поділ майна на рухоме і нерухоме було відновлено. Чинний Цивільний кодекс РФ поділяє об'єкти цивільних прав на рухомі і нерухомі речі. У ст. 130 записано: «До нерухомих вешам (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти ... Веши, не відносяться до нерухомості ... визнаються рухомим майном ».

Для них встановлені різні режими цивільного обороту: «Реєстрація прав на спонукувані веші не потрібно, крім випадків, зазначених у законі ... Право власності та інші речові права на нерухомі веші, 0 | раничения цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції. Реєстрації підлягають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного успадкованого володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами ».

У більш пізньому Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (1997) поняття нерухомого майна (нерухомості) доповнюється згадкою поряд з перерахованими в Цивільному кодексі РФ також таких об'єктів, як земельні частки, кондомініуми як відособлені майнові комплекси, різні об'єкти, що входять до складу підприємств як майнових комплексів.

Оскільки в законах різних країн (або в одній країні в різні періоди) можуть даватися кілька різні визначення нерухомості, на практиці виходять звичайно з того, що нерухомість - це те, що є нерухомістю за законом.

У США розрізняють поняття нерухомості як фізичного об'єкта (Rea! Esiate) і правових відносин (речових прав), пов'язаних з нерухомістю (Real Property). У російськомовній літературі цей поділ

_Глава 37. Сучасний ринок нерухомості 371

зазвичай настільки чітко не проводиться. Однак «право власності на нерухомість» є важливою окремою поняттям. Це право звичайно оформляється цілим комплексом документів, включаючи державну реєстрацію.

Ринкова вартість нерухомості може формуватися тільки в, процесі функціонування відповідного ринку. Коли говорять про ринок нерухомості, зазвичай мають на увазі систему дій і механізмів по здійсненню операцій або. інакше кажучи, підсистему загальногосподарського ринку, пов'язану з обігом прав на об'єкти нерухомості. Ринок нерухомості - важлива частина будь-якої ринкової економіки. | За деякими оцінками, на нерухомість припадає більше 50% світового багатства. В даний час цей факт усвідомлений і в Росії: в класифікаторі галузей народного господарства Російської Федерації ', «операції з нерухомим майном» виділені в самостійну

- сферу діяльності (код 83000).

V Розвиток ринкових відносин в Росії, особливо в Москві, спо-5 собствовало формуванню ринку нерухомості. Передумовою; розвитку ринку нерухомості послужила перебудова відносин соб-[. ності на основі приватизації. На ринок виставляються об'єкти,

V знаходяться в державній (або муніципальної) власності, що утворюють первинний ринок, і об'єкти, що знаходяться в приватній соб-

? ственности, що утворюють вторинний ринок нерухомості.

Основна властивість нерухомості - її нерухомість - призводить до индивидуальномухарактерудюбогообьекта нерухомості. Навіть будівлі, побудовані одночасно, по одному проекту і з рівним якістю | виконання робіт, але розташовані в різних місцях, зазвичай мають ^ різні корисності та вартості. Це призводить до формування ін-^! Дивидуально цін на об'єкти нерухомості. Для них практично не '. використовуються продаж за зразками і біржова торгівля.

Індивідуальному характером об'єктів нерухомості відповідає, специфічний набір вимог кожного покупця до потрібних йому ^ об'єктам. Тому підбір необхідної для угоди пари об'єкт-покупець зазвичай вимагає значних зусиль і витрат часу. Час знаходження об'єкта на ринку до його продажу називається експозицією цього товару на ринку. Для нерухомості характерні тривалі терміни екс-? Позиції (порядку декількох місяців), сильно залежні від конкурують-

* Ного типу об'єктів і стану ринку. Більшість угод з нерухомістю вимагає досить складного

і дорогого юридичного оформлення. У Росії для них необхідна державна реєстрація. При угодах з фізичними особами зазвичай потрібна участь нотаріуса.

372

Розділ X. МАРКЕТИНГ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Як правило, об'єкти нерухомості мають високу вартість у порівнянні з іншими товарами, що значно збільшує ризик серйозних втрат при можливих помилках.

Нерухомість - це товар, який значно повільніше інших товарів втрачає свої споживчі якості в процесі експлуатації. Це робить його життя на ринку дуже тривалою і дозволяє використовувати нерухомість не тільки для задоволення особистих потреб, але і для отримання доходу або прибутку. Витяг прибутку може здійснюватися або шляхом використання нерухомості власником у своєму бізнесі, або через здачу її в оренду, а також через подальшу перепродаж. Вкладення в нерухомість також можуть розглядатися як засіб порятунку капіталу від інфляції. Торгівлі нерухомістю часто пов'язана з получетніем та / або наданням кредитів та іпотекою (кредитуванням під заставу нерухомості). ТОМУ ринок нерухомості тісно пов'язаний з ринком капіталу і фінансових, ринком.

Специфіка ринку нерухомості призводить до того, що поряд з обов'язковими суб'єктами будь-якого ринку - продавцем і покупцем - па ньому оперують також держава і, як правило, професійні посередники: ріелтори (агенти з операцій з нерухомістю) , оцінювачі, іпотечні кредитори, страховики, адвокати, спеціальні засоби інформації та лр.

Особливість ринку нерухомості полягає в збереженні значної ролі держави навіть при угодах з об'єктами, що знаходяться у приватній власності. Досвід розвинених капіталістичних країн показує, що на цьому ринку за державою та муніципальними органами залишаються важливі функції, а саме:

- проведення або контроль реєстрації власності та угод:

- зонування територій;

- архітектурно-будівельний контроль;

- ліцензування діяльності професійних суб'єктів ринку нерухомості.

У Росії також реалізуються ці функції, і роль держави еше значніше у зв'язку з проведеними їм великомасштабними заходами і отриманими результатами з приватизації державної власності, в якій найбільш істотну частину складає нерухомість.

Нерухомість як товар жорстко пов'язана з місцем реалізації. Тому ринок нерухомості менш інших схильний до впливу імпорт та експорту. Загальноросійський ринок нерухомості більшою мірою, ніж по інших товарах, розпадається на відносно ізольовані регіональні ринки.

Глава 37. Сучасний ринок нерухомості

373

Поряд з купівлею-продажем для ринку нерухомості характерно значний розвиток орендних відносин. Багато об'єктів (наприклад, склади) рідко продаються, але часто здаються в оренду. Ринки купівлі-продажу та оренди нерухомості взаємодіють, але відносно самостійні.

Оцінка нерухомості становить інтерес в першу чергу для категорій об'єктів, активно обертаються на ринку як самостійний товар. В даний час в Росії це:

- квартири і кімнати;

- приміщення і будівлі під офіси або магазини;

- приміські житлові будинки з земельними ділянками (котеджі і дачі);

- вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (у найближчій перспективі);

- складські та виробничі об'єкти.

Крім того, об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій (зокрема, приватизуються) та суттєво Атія на їх вартість. Існують і інші категорії об'єктів нерухомості (наприклад, родовища корисних копалин), ринок яких ще не сформувався.

В даний час найбільш розвиненим сектором ринку нерухомості в Росії є ринок квартир, хоча вже складаються (особливо в Москві і Санкт-Петербурзі) активні ринки офісних, торгових, складських приміщень.

Для опису та аналізу стану ринку нерухомості використовуються спеціальні показники (індикатори), які зазвичай визначаються і описуються статистичними методами.

- Цінова ситуації на ринку визначається середніми за період (наприклад, місяць) цінами пропозиції та / або угод. У кожному секторі ринку нерухомості може бути своя цінова ситуація: при продажу або оренді об'єктів різних видів на первинному або вторинному ринку, втом чи іншому регіоні.

- Кон'юнктура попиту та пропозиції - це обсяги та структура попиту і пропозиції, їх співвідношення у відповідному секторі ринку.

- Активність певного сектора ринку нерухомості - це кількість операцій, здійснених у ньому за певний період (рік, місяць).

- Експозиція - поняття, охарактеризовані вище. Для кожного об'єкта час експозиції залежить від багатьох об'єктивних і

374

Розділ X. МАРКЕТИНГ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

суб'єктивних факторів: кон'юнктури ринку, параметрів об'єкта, співвідношення запитаної ієни і ринкової вартості об'єкта, інтенсивності рекламної кампанії і т.д. Важливим, але еше недостатньо усталеним є поняття ліквідності. Ліквідність об'єктів нерухомості певного класу-це величина, яка обернено пропорційна середньому по сукупності угод на заданому ринку часу експозиції подібних об'єктів, проданих за певний період (місяць, квартал). Короткому часу експозиції відповідає висока ліквідність, а тривалого-низька ліквідність.

При усередненні по великому числу угод випадкові чинники нівелюються, і експозицію, ліквідність, як і інші показники, можна розглядати як важливий параметр певного сектора заданого регіонального ринку.

« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
енциклопедія  Баранина  по-мисливськи  Котлети  сардина