Cвязи з громадськістю / PR / Ділове спілкування та етикет / Діловодство / Інтернет - маркетинг / Консалтинг / Корпоративне управління / Культура організації / Література з маркетингу / Логістика / Маркетинг у бізнесі / Маркетинг на підприємстві / Міжнародний маркетинг / Менеджмент / Менеджмент організації / Мотивація / Організаційна поведінка / Основи маркетингу / Реклама / Збалансована система показників / Мережевий маркетинг / Стратегічний менеджмент / Тайм-менеджмент / Телекомунікації / Теорія організації / Товарознавство та експертиза товарів / Управління бізнес-процесами / Управління інноваційними проектами / Управління якістю товару / Управління персоналом / Управління продажами / Управління проектами / Управлінські рішення
ГоловнаМаркетинг і менеджментОснови маркетингу → 
« Попередня Наступна »
Н.Я. Колюжновая, А.Я. Якобсона. Маркетинг: загальний курс: навч. посібник для студентів вузів, що навчаються за напрямом 521600 «Економіка». - М: Изд-во Омега-Л. - 476 с. - (Вища економічна освіта), 2006 - перейти до змісту підручника

38.2.2. Сучасні тенденції міського землекористування й інституційно-методичні основи оцінки землі

Найбільш помітним явищем в облаштуванні міської території стадо тиск приватної ініціативи у виборі та зміні форм використання міського простору. Звуження зон державного впливу супроводжується вторгненням в просторову систему і вигляд міста нових суб'єктів господарської діяльності. Розвиток приватної ініціативи призвело до швидкого зростання числа суб'єктів підприємницької діяльності, значна частина яких стала вбудовуватися в міський простір новими службовими приміщеннями. Офіси та інші форми фізичного облаштування юридичних адрес в основному стали займати просторові резерви існуючих будівель різного призначення - від житлових до виробничих.

Різко активізувалися торгівля і посередництво відвойовують значні простори, притягаючи до своїх центрам додаткових суб'єктів такої діяльності і споживачів. Перестали грати визначальну роль нормативи торговельної плошали або посадочних місць на душу населення в певному районі або кварталі, їх поступово став витісняти передбачуваний або очікуваний приплив жителів.

З іншого боку, для багатьох міст стала характерною деградація промислових зон внаслідок закриття підприємств або скорочення їх діяльності. Старіння інфраструктурних систем міста через уповільнення темпів оновлення основних фондів та інші негативні процеси в промисловому і комунальному секторах міста позначаються і На розвитку пов'язаної з ними соціальної інфраструктури. Простоюють промислові майданчики стали переобладнуватися під нові форми використання.

390

Розділ X. МАРКЕТИНГ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Економічна свобода лада відносну свободу споживання, і стримувані десятиліттями споживчі стандарти за принципом маятника різко підскочили, що також відбилося в просторовому плані. Багаторазово збільшилася кількість автомашин у населення, які зажадали або гаражів, або стоянок з усіма витікаючими звідси територіальними проблемами. Складалася поступово дорожня система міст стала випробовувати не прогнозовані раніше в генпланах навантаження і зажадала екстрених змін. Підвищився платоспроможний попит на землі під малоповерхове будівництво, і не тільки в передмістях. Видозмінилися і в деяких аспектах загострилися екологічні проблеми, пов'язані зі структурною перебудовою господарської та споживчої діяльності міської спільноти. Крім того, з розвитком громадянського суспільства стали усвідомлюватися й фундаментальні права людини, в тому числі і право на здорове середовище, і їх пріоритет для цільової спрямованості влади. Включення суспільства в обговорення конкретних проблем облаштування території призвело до посилення вимог до господарської діяльності і ускладнення природоохоронного законодавства.

Поняття вибору підвищило значення порівняльного аналізу в економічній оцінці, виявило необхідність членування території відповідно до завдань оцінки. Результати такого порівняння і територіальної диференціації стали оформлятися інституційно, перетворюватися на інструменти регулювання землекористування з боку держави.

Один з таких інститутів - функціональне зонування території. Його призначення - закріпити за відмежованим ареалом земель так званий цільовий вид використання. У плановому господарстві вид використання території в однозначній формі закладався в генеральний план міста, в нових умовах свобода вибору діяльності людини або свобода звернення зі своєю власністю, в яку стала входити і нерухомість, увійшли в об'єктивне протиріччя з умовами використання території, продиктованих генеральними планами міст.

Таке протиріччя стало вирішуватися за допомогою членування території на зони, які відповідають типам виробничої та невиробничої діяльності або використання нерухомості.

У Містобудівний кодекс РФ (ст. 37) обговорена розробка схем зонування територій, що визначають вид використання територій і які визначають обмеження на їх використання. За кодексом «з урахуванням обмежень на використання території визначаються функціональне призначення територій та інтенсивність їх використання».

Земельний кодекс РФ, посилаючись на містобудівну регламент, виділяє такі типи зон. називаючи їх територіальними (ст. 85):

Глава 38. Оцінка нерухомості

391

1) житлові, 2) обшественно-ділові; 3) виробничі; 4) інженерних і транспортних інфраструктур; 5) рекреаційні; 6) сільськогосподарського використання ; 7) спеціального призначення; 8) військових об'єктів; 9) інші територіальні зони.

З об'єктивної диференціацією цінності та якості земель пов'язане і поняття земельного кадастру. Державний земельний кадастр являє собою систематизований звід відомостей про місцезнаходження, цільове призначення та правовий стан земель, одержуваних на основі кадастрового обліку. Сюди ж входять відомості про територіальні зони та пов'язаних із земельними ділянками об'єкти нерухомості. Закон про кадастри визначає територіальну зону як частина території, яка характеризується особливим правовим режимом використання земельних ділянок та межі якої визначені відповідно до законодавства (про землю, лісах і т.д.). Загальним завданням кадастру є створення та функціонування уніфікованої інформаційної системи для управління земельними ресурсами та регулювання землекористування. Серед цілей створення кадастру закон вказує інформаційне забезпечення економічної оцінки земель та обліку вартості землі у складі природних их ресурсів, а також встановлення обгрунтований ної плати за землю (ст. 4). Кадастр тісно пов'язаний з поняттям нормативної вартості землі, і в ряді випадків кадастрова вартість вживається як синонім нормативної. Наступними постановами Уряду РФ визначається супутня кадастровому обліку державна кадастрова оцінка земель для цілей оподаткування та інших цілей, яка грунтується на класифікації земель за призначенням і виду функціонального використання і проводиться для визначення кадастрової вартості земельних ділянок різного цільового призначення.

Таким чином, у сформованій системі управління земельними ресурсами система обліку просторового різноманіття території за якістю зводиться до формування функціональних чи територіальних зон, на основі яких через кадастрову оцінку формуються оціночні зони - частини території оцінюваної територіальної одиниці з чіткими кордонами, що характеризуються або подібним цільовим призначенням, або правовим однаковістю використання, або єдиним рівнем вартості одиниці плошали земельних ділянок для цілей оподаткування та інших потреб.

Єдина система обліку в кадастрі з уніфікованими вимогами до відомостей розумна і виправдана, але економічні показники якості земель не можуть бути однозначно визначені за загальними абсолютним критеріям, оскільки серед факторів, що визначають цінність землі, значне місце займає такий важко формалізується для

392

Розділ X, МАРКЕТИНГ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

єдиної системи опеньки показник, як місце розташування.

Він завжди будив конкретний і обумовлений місцевими умовами.

Крім того, неоднозначність поняття цінності землі полягає і тому. що її привабливість чи споживча вартість значною мірою залежать від суб'єкта оцінки, підлогу яким розуміється потенційний чи реальний землекористувач. Можна розраховувати вартість землі за вкладеними коштами, але ця вартість буде імен, сенс, тільки якщо знайдеться споживач результатів ешч витрат. Якщо у випадку оцінки біологічного родючості землі по! Ребі1сдь досить ясний, то для аналізу просторової складової вссчда використовувався якийсь універсальний споживач в особі міського сообщест на або ж первинного по відношенню до землі виду діяльності - будівництва.

Це важливо в тому відношенні, що в землекористуванні можлива сме1и не тільки власника, а й самого виду користування, якщо попиту на сформовані якості не буде. Але зміна користування по1ребует зміни функціонального визначення зони, при труднощі в такій перебудові земельні ділянки і пов'язана з ними нерухомість будуть деградувати. Економічні потрясіння першого десятиліття реформ показали необхідність швидкого перестроювання землекористування як у приміських зонах - у зв'язку з попитом на малоповерхове та індивідуальне житло, так і в центральних кварталах міст, раніше від водівшіхся містоутворюючим чи іншим промисловим підприємствам, де внаслідок економічної депресії цехи переобладнувалися підлогу торговельні комплекси .

Цінність певних властивостей для окремих категорій споживачів різна. Близькість до залізниці може бути благом для промислового виробництва і недоліком для сельбищно використання території.

Поділ оцінки за категоріями споживачів має здійснюватися диференційовано, як мінімум, для трьох позначених оподаткуванням видів діяльності: виробництво, житлове використання і ділові відносини між людьми (торгівля, послуги тощо). При цьому різні види виробництв споживають різні види ресурсів, втому числі і інфраструктуру. Приміром, у складських приміщень відмінні від транспортних комунікацій або виробничих цехів вимоги як до рельєфу, так і до інженерних мереж.

Використовуване зазвичай для оподаткування членування території па функціональні зони недостатньо для оцінки землі як елемента нерухомості. Саме в цій частині економічної опеньки може бути

Глава 38. Оцінка нерухомості

393

розкрита велика частина реї ти. теряемой в «профільних» зонах і присваиваемой землекористувачами. Вилучення більш точно розраховується і доводити ренти - це важливий елемент регулювання діяльності незалежних субьекюв ринку, заснований па підтримку рівності умов.

Технічно найбільш простим і зрозумілим способом порівняльної оцінки якісних властивостей земельних ділянок є розрахунок бальних оцінок окремих параметрів і їх підсумовування в гіпотетичних точках регулярної мережі (яка задає певні інтервали між точками, наприклад в 20 або 50 м). Бальна оцінка окремих властивостей передбачає їх експертне ранжування і виділення зон інтенсивності прояву цих властивостей.

« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
енциклопедія  Баранина  по-мисливськи  Котлети  сардина