Cвязи з громадськістю / PR / Ділове спілкування та етикет / Діловодство / Інтернет - маркетинг / Консалтинг / Корпоративне управління / Культура організації / Література з маркетингу / Логістика / Маркетинг у бізнесі / Маркетинг на підприємстві / Міжнародний маркетинг / Менеджмент / Менеджмент організації / Мотивація / Організаційна поведінка / Основи маркетингу / Реклама / Збалансована система показників / Мережевий маркетинг / Стратегічний менеджмент / Тайм-менеджмент / Телекомунікації / Теорія організації / Товарознавство та експертиза товарів / Управління бізнес-процесами / Управління інноваційними проектами / Управління якістю товару / Управління персоналом / Управління продажами / Управління проектами / Управлінські рішення
ГоловнаМаркетинг і менеджментОснови маркетингу → 
« Попередня Наступна »
Н.Я. Колюжновая, А.Я. Якобсона. Маркетинг: загальний курс: навч. посібник для студентів вузів, що навчаються за напрямом 521600 «Економіка». - М: Изд-во Омега-Л. - 476 с. - (Вища економічна освіта), 2006 - перейти до змісту підручника

38.2.3. Загальна характеристика об'єкта оцінки

На основі даних з податкових надходжень або розрахунком податку на землю можна судити про стан і використання міських земельних ресурсів у цілому. Найбільш прибутковими для бюджету є землі промисловості і транспорту. В Іркутській області на них припадає всього близько 7 Комерсант всіх оподатковуваних площ, проте їх частка в загальній сумі земельного податку перевищує 75 зй, в той час як для земель сільськогосподарського призначення співвідношення зворотне - 75% оподатковуваних площ і близько 5% надходжень. Близько 80% земель, зайнятих підлогу промислове і транспортне використання, розташовується на території поза міст, проте за обсягом одержуваних платежів райони значно поступаються містам, оскільки для промислових земель поза міською межею законодавством передбачені фіксовані ставки, які значно поступаються міським.

Для промислових міст області (Ангарськ, Братськ, Усть-Ілімськ, Усть-Кут, Шелехов та ін) в структурі оподатковуваних плошадь характерне переважання земель промислового використання при невеликій частці земель житлової та громадської забудови. Частка земель сільськогосподарського використання також незначна. Економічна криза найбільшою мірою торкнувся саме такі поселення, орієнтовані на великі підприємства, що створювалися в епоху регульованого міжрайонного поділу праці і не пристосовані до ринкових умов. Величезні земельні плошали, відведені підприємствам в колишні роки, стають додаткової тягарем для виробництва і збільшують рахунок недоїмок. З іншого боку, зупинка підприємств, пошуки атьтернатівних джерел існування змушують місто переглядати свою земельну політику і стимулювати перерозподілу

394

Розділ X. МАРКЕТИНГ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

дення землі. Цей процес неминучий у всіх містах області, але найбільш гостро він стоїть в монофункціональних поселеннях.

Можливості опеньки земельних ресурсів з позиції попиту на них з боку тих чи інших груп споживачів представлені на прикладі м.

Усть-Кута, де роботи з економічної оцінки території проводилися на замовлення міської адміністрації у зв'язку з необхідністю диференціації території для цілей оподаткування (в умовах, коли засади кадастрової оцінки земель тільки розроблялися, тому адміністрація була відносно вільна у виборі підходів до системи розподілу податку). Відповідно до Закону «Про плату за землю» містам передбачали також усереднена ставка податку, розподіл якої за площею і категоріям платників залишалося на розсуд місцевої адміністрації.

Усть-Кут є адміністративним центром району, що лежить в північній частині області. До Усть-Куту в післявоєнний час була проведена гілка залізниці відТайшет, що дала можливість побудувати великі промислові комплекси Середнього Приангарья (Братскідр.). з цього пункту почалося будівництво Байкало-Амурської магістралі (БАМ). В Усть-Куті на р. Олені розташований найбільший річковий порт країни (Осетрово). в якому здійснюється перевалка вантажів для північних районів із залізниці на водний транспорт.

На внутрішній планувальна структура міста незвичайна і цікава з позицій розподілу земельних ресурсів та управління землекористуванням. Територія міста загальною площею 5.5 тис. га витягнута вузькою смугою по берегах Олени і відмежована від навколишньої місцевості високими береговими уступами. Ширина заселеної смуги, що тягнеться впродовж більше 25 км, коливається від 1.5 до 4 км. Така конфігурація означає обмеженість життєвого простору міста, підвищену роль лінійних структур, які об'єднують ланцюг окремих мікрорайонів в єдине місто. Через територію Усть-Кута вздовж берегової смуги проходять залізниця і автомобільна траса.

Транзитна роль Усть-Кута як воріт на північ, його важлива функція опорного міста при будівництві БАМу визначили характер міського землекористування та пріоритети у його розвитку. Тут наочно виявляються негативні наслідки відомчого розподілу земельних площ.

Протягом десятиліть найбільш зручні в інфраструктурному відношенні плошали уздовж доріг поблизу центру віддавалися складським і будівельним організаціям. Житлові квартали заповнювали порожнечі між виробничими ділянками, і місто, який за своїм природному ландшафту повинен був стати одним з красивіше

Глава 38. Оцінка нерухомості

395

ших міст області, виявився схожим набольшую промисловий майданчик з вкрапленнями житлових масивів.

Зміна економічних відношенні в країні привела до різкого згортання будівельної діяльності, обсяг транзитної активності став зменшуватися як по лінії БАМу, так і щодо постачання вантажів у північні райони Іркутської області та Якутії. Колишні раніше містоутворюючими підприємствами трести, які стали відкритими акціонерними товариствами, почали передислокацію своїх підрозділів в інші міста Сибіру і європейської частини Росії. Цей процес триває, і лише за останні три роки чисельність будівельників скоротилася в 2-2,5 рази.

Скоротився обсяг перевалки вантажів через річковий порт (як через зниження платоспроможності одержувачів вантажів у Якутії і тривалих затримок дотацій на північний завезення з боку держави, так і у зв'язку з будівництвом інших шляхів сполучення в північні райони ). Скорочуються геолого-розвідувальні роботи, що спиралися на місто як на вихідну базу.

З району та міста їдуть люди, в тому числі в рамках організованого переселення сімей з північних районів. Населення міста скоротилося з 61 тис. чоловік в 1993 р. до 55.5 тис. у 2002 р.

У результаті величезні виробничі плошали, що не приносять прибутку ні самим підприємствам, ні бюджету, виявилися тягарем для міського господарства . Але добровільного розставання з надлишками земель очікувати не доводилося, і податок повинен був підштовхнути до більш доцільному перерозподілу земельних ресурсів.

« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
енциклопедія  Баранина  по-мисливськи  Котлети  сардина