Cвязи з громадськістю / PR / Ділове спілкування та етикет / Діловодство / Інтернет - маркетинг / Консалтинг / Корпоративне управління / Культура організації / Література з маркетингу / Логістика / Маркетинг у бізнесі / Маркетинг на підприємстві / Міжнародний маркетинг / Менеджмент / Менеджмент організації / Мотивація / Організаційна поведінка / Основи маркетингу / Реклама / Збалансована система показників / Мережевий маркетинг / Стратегічний менеджмент / Тайм-менеджмент / Телекомунікації / Теорія організації / Товарознавство та експертиза товарів / Управління бізнес-процесами / Управління інноваційними проектами / Управління якістю товару / Управління персоналом / Управління продажами / Управління проектами / Управлінські рішення
ГоловнаМаркетинг і менеджментОснови маркетингу → 
« Попередня Наступна »
Н.Я. Колюжновая, А.Я. Якобсона. Маркетинг: загальний курс: навч. посібник для студентів вузів, що навчаються за напрямом 521600 «Економіка». - М: Изд-во Омега-Л. - 476 с. - (Вища економічна освіта), 2006 - перейти до змісту підручника

38.2.4. Методика оцінки

Оцінка всієї території міста була зроблена з позицій різних категорій землекористувачів, споживачів тих чи інших цінностей або корисних властивостей земельних ділянок. Для адміністрації міста це були категорії платників земельного податку - суб'єкти промислового використання, сельбищно і торгово-обслуговуючих функцій. В якості основи були вибрані Лва альтернативних виду використання - промислове та сельбищно, які доповнювалися оцінкою так званої соціального навантаження.

Результати були представлені у вигляді ізолінейних карт з різним ступенем придатності території міста для того чи іншого виду використання.

Основними факторами, що визначають цінність землі для виробничого використання, є близькість до залізничної станції та до урізу води р.. Олени як міжрайонним засобам транспортування вантажів. До середніх по шшянію факторів віднесено близькість до джерела

396

Розділ X. МАРКЕТИНГ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

електроенергії і до автомагістралі як елементів інфраструктури, обслуговуючим основний процес. До допоміжних - близькість до цен т ралізованного лінії водопроводу і теплотрасі, а також до каналізації, які створюють умови для роботи виробничого персоналу.

Для кожного чинника було виділено по три зони впливу. Найбільш високо була оцінена берегова смуга шириною 100 м, що дозволяє землекористувачу мати власні причали і пристані. Далі були виділені смуги в 200 і 300 м, де можливості використання близькості до води звужуються. Такі ж високі значення були додані і близькості до залізничних станцій (а не до полотна), звідки підприємства простягають під'їзні шляхи до своєї території. Зони впливу в порівнянні з положенням щодо урізу води збільшені вдвічі.

Для зіставлення різних якісних чинників використовувалася оцінка в балди. Підрахунок бальних значень вівся по точках на місцевості з відстанню 50 м між ними. Визначалося положення точки в зонах впливу всіх факторів, і підсумовувалися відповідні цим зонам бали. Потім сума балів кожної точки множилася на поправочні коефіцієнти, зумовлені впливом природних факторів.

З останніх насамперед враховувалися геоморфологічні умови для будівництва. У ході їх опеньки територія була розділена на чотири зони залежно від ухилу місцевості, оскільки для основної виробничої діяльності міста (складські та вантажні роботи) були потрібні значні пощади з відносно рівним рельєфом.

Другий врахований природний фактор - здатність атмосфери до самоочищення як показник можливості функціонування підприємства без нанесення значного екологічного збитку місту. Були виділені також чотири зони по інтенсивності прояву цією властивості з відповідними поправочними коефіцієнтами.

За результатами розрахунків було виділено сім зон різного ступеня цінності стосовно використання.

Для виробничих цілей. У зонах з максимальними значеннями знаходяться найцінніші для міста ділянки, що поєднують близькість до води і до залізничних станцій. Сім градацій за пропорційною шкалою із зазначенням проміжних ізоліній давали можливість вибору варіантів при виділенні економічних зон цінності території залежно від політики міста в просторовому регулюванні виробничої діяльності за допомогою податків. Технічно градація цінності може здійснюватися на будь-яку кількість ступенів.

Оцінка ступеня придатності території для селитьбу базувалася на більш широкому спектрі факторів. Провідним елементом впливу для го

Глава 38, Оцінка нерухомості

397

роду, що складається з ланцюга послідовно розташованих мікрорайонів, є автомагістраль як засіб консолідації території та підвищення доступності місць різного соціального призначення. Враховувалися магістратп загальноміського значення, охоплені автобусним сполученням.

Далі следоват лінійні елементи технічної інфраструктури, що формують благоустрій житла: централізований водопровід, теплові станції і йдуть від них теплотраси, каналізація та водопостачання. Їх питомі ваги змінювалися у відповідному порядку. Зони впливу у всіх факторів були визначені однаковими, за винятком електрики, зона якого збільшена внаслідок меншої вартості прокладки гілки до місця споживання.

Наступний показник відображав близькість до місць прикладання праці, і тут враховувалися тільки найбільші підприємства міста як найбільш ймовірні роботодавці для населення, що проживає в певних ареалах. Близькість підприємств до житлових мікрорайонах не є позитивним моментом з екологічних міркувань, але ця сторона взаємини двох зон нами була віднесена до аналізу ареалів забруднення, в даному ж випадку враховувалося тільки зручність мешканців мікрорайону щодо економії часу на дорогу до місця роботи.

Остання група чинників - близькість до основних об'єктів соціальної інфраструктури. Об'єкти, пов'язані з дітьми, були оцінені в балах вище, ніж інші, через небажаність щоденного пересування дітей на міському транспорті. Магазини відіграють значну роль в життєзабезпеченні населення, але вони оцінені нижче через їх «рухливості» - нині вони самі йдуть за попитом і приходять в житлові мікрорайони з меншими витратами, ніж інші об'єкти тяжіння, починаючи роботу в будь-яких пристосованих приміщеннях. Заклади охорони здоров'я також важливі, але вони не належать до регулярно відвідуваним об'єктам. Смуги впливу цих чинників значно ширше, ніж у інфраструктури, і обумовлені фізичною можливістю подолання відстані людиною без зайвих зусиль.

Отримані значення в балах підсумовувалися по точках на місцевості аналогічно тому, як це робиться для опеньки промислової цінності землі. Потім сума балів кожної точки множилася на поправочні коефіцієнти, пов'язані з впливом природних факторів.

У цьому виді оцінки також враховувалися геоморфологічні умови для будівництва, по в інших пропорціях. Жілішное будівництво більше невибагливо до рельєфу місцевості, серйозним обмеженням для нього

398

Розділ X. МАРКЕТИНГ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

є якість грунтів, у зв'язку з чим були застосовані більш Шаля поправочні коефіцієнти в порівнянні з промисловим використанням.

Екологічна складова виражалася через зони забруднення, які являють собою результати впливу на середовище, житлового району з боку промислових підприємств та інших джерел забруднення. Екологічна цінність території в даному випадку обернено пропорційна ступеню впливу, що відбивалося відповідними поправочними коефіцієнтами.

За підсумковими бальним показниками також було виділено сім ареалів різної цінності території міста для використання під житлову забудову.

Цінність території для обслуговуючих галузей визначалася через ступінь так званої соціального навантаження, що виражалася в інтенсивності відвідування тих чи інших ареалів або точок, Для розміщення підприємств торгівлі, громадського харчування, культурно-побутового обслуговування в якості найбільш сприятливого фактора розглядаюся їх положення щодо місць постійного проживання населення, шляхів інтенсивного переміщення в добовому режимі і місць активного відвідування з різними цілями.

При кількісних розрахунках в якості базової була прийнята гравітаційна модель, Потенціал кожної умовної точки розраховувався залежно від маси джерел навантаження і відстані до цих джерел. Саме поняття потенціалу означало потенційний попит на товари або послуги підприємства, розташованого в певній точці.

За розрахованими изолиниям потенціалів соціального навантаження також було виділено декілька зон різної цінності земельних ділянок міста для обслуговують населення галузей.

Комп'ютерна обробка даних і диференціація території міста на основі ізоліній дозволили міської адміністрації сформувати ступінчасту Шкатов платежів для кожної категорії користувачів залежно від розподілу ділянок по цих зонах з орієнтиром на встановлену законом середню величину. Будь-які зміни у визначальних цінність земель факторах могли вноситися до відповідного тип карти в ті кушем режимі. Всі три зонування не впливали один на одного при встановленні платежів, та земельний податок кожного платника орієнтувався тільки на його власну диференціальну ренту.

Відхилення від середньої для міста ставки залежно від переваг чи недоліків ділянок легко пояснювалися платникам при розверстці суми балів за певні чинники.

Глава 38. Оцінка нерухомості

399

« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
енциклопедія  Баранина  по-мисливськи  Котлети  сардина